數(shù)據(jù)“打架”很頻 真降假摔看不清
房價數(shù)據(jù)“打架”不是今年獨有的現(xiàn)象。但陣勢之激烈，反差之明顯，似乎又能讓觀者嗅出一點不一樣的氣息。
6月18日，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，5月份70個大中城市中房價環(huán)比半數(shù)下跌，其中一線城市中只有北京微漲，廣州持平，而上海、深圳則出現(xiàn)近兩年來首度房價環(huán)比下跌。
然而，上海易居研究院此前發(fā)布的數(shù)據(jù)則指，5月份一線城市新建商品住宅成交均價環(huán)比增長3.7%，同比增長10.6%。具體來看，北京、上海、廣州、深圳四個城市環(huán)比分別上漲1.6%、6.6%、14.4%、1.5%。
不僅官方與民間機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)南轅北轍，即使官方之間的數(shù)據(jù)，也常?！按蚣堋?。
以廣州為例，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3-5月份廣州房價環(huán)比漲幅分別為0.4%、0.1%、0，廣州市國土房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)卻顯示3-5月廣州房價環(huán)比上漲分別為10.4%、1.5%、2.1%，連續(xù)三個月創(chuàng)下新高。
中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，最主要的原因是國家統(tǒng)計局與當(dāng)?shù)胤抗懿块T的調(diào)查樣本不同。同時由于近期市場低迷，“限價”政策有所松綁，導(dǎo)致雙合同現(xiàn)象大幅減少，而積壓多時的高價盤得以集中網(wǎng)簽，這無形中變相提高了樓盤的網(wǎng)簽售價，從而帶動了房管局房價數(shù)據(jù)的明顯上漲。
盡管由于統(tǒng)計方式不一樣，導(dǎo)致數(shù)據(jù)“打架”已經(jīng)是司空見慣。然而截然不同的數(shù)據(jù)，卻讓人們對本就處于敏感期的樓市，更加“不明覺厲”，樓市“真假摔”之爭越演越烈。
以“大炮”任志強為代表的挺漲派，繼續(xù)多次在公開場合表示看好樓市：“我不敢說明天房價就漲，但遲早會反彈上升?！?
以經(jīng)濟學(xué)博士馬光遠(yuǎn)為代表的挺跌派，則認(rèn)為“房價轉(zhuǎn)折點100%確立”，其直言，從目前各方面的數(shù)據(jù)來看，房價出現(xiàn)全面調(diào)整的概率越來越高，1-5月份整個房地產(chǎn)的表現(xiàn)“令人擔(dān)心”。
盡管各方對于樓市真假摔的聲音不一，但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整期，且仍將持續(xù)。【詳細(xì)】
房企“出?！焙苊?墻外更比墻內(nèi)香？
同樣使人“不明覺厲”的，是房企頻頻布局海外市場。
仲量聯(lián)行研究報告指出，2014年一季度，中國機構(gòu)投資者在海外的住宅項目投資額同比上升了80%，由去年的6億美元升至今年的11億美元?；仡櫞饲皵?shù)據(jù)，2013年，中國海外商業(yè)
房地產(chǎn)投資總額為76億美元，同比增長124%，而2012年和2011年，這一數(shù)字分別為33億美元和29億美元。
從出海房企來看，進(jìn)軍海外房地產(chǎn)市場除了綠地、萬科、萬達(dá)、碧桂園等龍頭房企，同時也有新華聯(lián)、開源控股等越來越多的二三線房企加入；
從投資城市來看，英國、澳大利亞、美國、馬來西亞等國家最受青睞，數(shù)據(jù)顯示，目前中國已經(jīng)成為澳大利亞房地產(chǎn)業(yè)第四大外來投資方，上一財年投資額達(dá)到54億澳元；
從投資業(yè)態(tài)來看，此前，辦公樓是中國機構(gòu)投資者海外商業(yè)地產(chǎn)投資的首選資產(chǎn)類別，但目前來看，中國房企對住宅開發(fā)用地的興趣正不斷增長，同時，文化和旅游產(chǎn)業(yè)也逐漸成為房企關(guān)注的焦點。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房企大舉布局海外市場，一方面是由于國內(nèi)政策趨緊、樓市低迷，另一方面則是海外房地產(chǎn)市場整體走勢良好，在此起彼伏之下，海外市場儼然成為房企的“避風(fēng)港”。
然而，機遇似乎總是與風(fēng)險并存。
高力國際調(diào)研及咨詢董事陳厚橋在接受新華網(wǎng)記者采訪時便直言，房企投資資金金額如此之大，面臨的風(fēng)險有四點?！耙皇鞘袌鲲L(fēng)險，開發(fā)商不熟悉國外的房地產(chǎn)玩法；二是政策風(fēng)險，開發(fā)商需跟當(dāng)?shù)卣蚝藐P(guān)系；三是金融風(fēng)險，投資國外需將資金轉(zhuǎn)出，賺到的錢又要轉(zhuǎn)回國內(nèi)，這之間產(chǎn)生的損失很難保證；四是消費力風(fēng)險，外國人口并沒有國內(nèi)多。”
近日，事實證明中國房企的海外投資之路再受挫折。日前，韓國濟州道新任知事發(fā)表言論指，中國目前在濟州投資的項目屬于“投機資本”，要求已經(jīng)獲得上屆道政府批準(zhǔn)、但尚未開工的項目從頭再來。此外，他還宣布將提高外國人通過購買房地產(chǎn)獲得濟州永久居留權(quán)的權(quán)利。
這給正處于興頭中的海外投資熱潮來說，無疑是一盆冷水。目前進(jìn)入韓國的企業(yè)有綠地、藍(lán)鼎等。早在此前接受媒體采訪時，綠地就曾經(jīng)表示，在韓國如果不熟悉當(dāng)?shù)胤?，不了解其中的特殊政策，很可能會遭遇“水土不服”?
根據(jù)相關(guān)機構(gòu)的預(yù)測，今后中國機構(gòu)投資者對海外地產(chǎn)的投資活動還會繼續(xù)增長，2014年海外商業(yè)房地產(chǎn)投資總額或能突破100億美元。而此番韓國濟州叫停中國項目，或許帶給中國開發(fā)商一個警示：出海有風(fēng)險，投資須謹(jǐn)慎。
【詳細(xì)】
房企業(yè)績分化加??？
縱觀今年的樓市，市場波動反復(fù)上演，降價促銷引群眾圍觀，取消限購風(fēng)聲四起。在這樣的背景下,房企之間的競爭也越演越烈，半年業(yè)績的公布，可謂幾家歡喜幾家憂愁。
據(jù)萬科公布的銷售業(yè)績來看，前6月累計實現(xiàn)銷售面積821.2萬平方米，銷售金額1009.1億元，同比增長14.6%和20.6%。萬科首次半年突破千億銷售額。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對此表示，“品牌房企面臨市場調(diào)整時反應(yīng)迅速，才得以實現(xiàn)較好的銷售業(yè)績?！?
然而其他幾家卻似乎沒那么“走運”。事實上，今年上半年，多家品牌房企完成情況均未過半，佳兆業(yè)上半年的銷售業(yè)績112億元，完成年度目標(biāo)300萬的37%。此外，招商、奧園今年上半年的銷售額分別為172億元和51億元，僅完成全年銷售目標(biāo)的三成左右。富力地產(chǎn)半年銷售257.6億，完成目標(biāo)36.8%。
2014年上半年，房地產(chǎn)市場風(fēng)云突變，1-6月全國商品房、商品住宅量價呈現(xiàn)同步下行，城市間市場分化更趨顯著。
“市場調(diào)整是企業(yè)分化的最主要原因，不同城市出現(xiàn)分化，一些城市作為企業(yè)最主要的銷售來源，出現(xiàn)購買力萎縮，間接導(dǎo)致房企銷售下滑?！睆埓髠シ治鲋赋?。
中國指數(shù)研究院報告顯示，2014年前六個月銷售突破500億的企業(yè)為7家，平均銷售額692億元，較上年均值增長19.5%。200億~500億的房企為8家，平均銷售額為251億元，比上年小幅上漲。100億~200億房企有13家，平均銷售額121億元，此陣營企業(yè)受此輪市場調(diào)整影響較大，增長乏力。之后有25家房企實現(xiàn)50億~100億銷售業(yè)績，平均銷售額較去年同陣營小幅下降2%至73億元。
部分企業(yè)仍在艱難完成目標(biāo)，張大偉認(rèn)為還有一部分原因是年初房企對市場過于樂觀，將任務(wù)指標(biāo)定得過高。
“從今年的市場來看，房企很難實現(xiàn)去年的增長速度，下半年房企之間的分化還會進(jìn)一步加劇?！彼硎?。
【詳細(xì)】
央行力保首套房貸“救市”？
眾所周知，從去年至今銀行房貸緊縮，停貸現(xiàn)象嚴(yán)重。今年5月，央行喊話各家銀行，要求優(yōu)先滿足居民首套住房的貸款需求。然而，文件已出臺近2個月，各地貸款政策卻罕有實質(zhì)性放松，個別地方甚至出現(xiàn)首套房貸“不降反升”、二手房停貸現(xiàn)象。
據(jù)記者觀察廣州各大銀行發(fā)現(xiàn)，目前保留房貸利率優(yōu)惠的僅剩匯豐銀行。工商銀行首套房貸款利率仍然上浮5%。其工作人員表示，雖然日前央行有意向調(diào)整房貸政策，但落實的文件還沒有下來，因此銀行仍舊按原制度執(zhí)行。而廣發(fā)銀行也表示文件只是口頭通知，沒有正式文件，銀行暫時還沒有執(zhí)行。
同時，市場的表現(xiàn)似乎也并不“買單”。主要表現(xiàn)為，成交量的低迷態(tài)勢始終未能改善。
據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2014年1－5月份，全國商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降7．8％，降幅比1－4月份擴大0．9個百分點。2014年以來，房地產(chǎn)市場成交量已連續(xù)4個月維持下行。
相比之下，2013年全年，全國商品房銷售面積增速達(dá)到17．3％。也即，2014年以來，樓市成交量出現(xiàn)“驟跌”局面。
盡管如此，還是有業(yè)內(nèi)人士堅信，下半年的樓市將出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前從大中城市短期市場表現(xiàn)來看，盡管短期內(nèi)大多數(shù)城市存銷比高企，部分城市出現(xiàn)大幅降價的現(xiàn)象，但是，這樣的現(xiàn)象應(yīng)該不會持續(xù)太久，預(yù)計下半年，由于銀行信貸對于首套自住需求的支持，信貸緊縮的局面將逐步得到改善，至此，供求關(guān)系較為合理或供不應(yīng)求的城市房價將步入平穩(wěn)上漲的通道。
【詳細(xì)】
房產(chǎn)中介和電商“掐架”？
開發(fā)商壓力大，央行喊話各家銀行，就連中介也開始叫苦連天。先是幾次三番唱衰樓市，隨后又形成聯(lián)盟向新興的電商賣房平臺控訴。今年中介生存艱難到了什么程度？
此前有相關(guān)媒體報道，5月底以來，全國多地爆出房產(chǎn)中介聯(lián)合起來集體抵制某地產(chǎn)網(wǎng)站，其中一些地區(qū)直接采取了下架房源的手段，對其不斷上漲的端口費用表示不滿。這場源于二手房行業(yè)不景氣的中介圍剿 “戰(zhàn)爭”從最先的杭州迅速燃燒到重慶、青島、北京、深圳、東莞、鄭州等多個城市。
據(jù)了解，房產(chǎn)電商與傳統(tǒng)中介，前者向個人提供后者發(fā)布的房源，按點擊量收費，即“賣端口流量”。早在2008年，該網(wǎng)站就曾計劃提高端口收費標(biāo)準(zhǔn)，彼時受到三家傳統(tǒng)中介抗議才打消想法。但近年互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展伴隨中國房產(chǎn) 市場 的火爆，令網(wǎng)絡(luò)平臺的話語權(quán)不斷提升，對傳統(tǒng)中介的收費也日益加大。
一個明顯的對比是，目前中國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的平均利潤率為3%-5%，而已上市的房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)企業(yè)利潤率往往高達(dá)30%以上。
但在競爭加劇的今天，端口費用不斷提高，與此同時，由于中介向個人收費的比例未改變，因此互聯(lián)網(wǎng)投放成本提高的同時，其渠道效果卻在下降。
在中介機構(gòu)看來，事件背后是中介行業(yè)當(dāng)前所面臨的困局。
2014年以來，受信貸緊縮、自住房上市以及 限購 持續(xù)等多方面因素影響，各大一線城市房地產(chǎn)市場均被打入“冷宮”，回暖乏力。以此次深圳聯(lián)盟抵制該網(wǎng)站為例，從成交量來看，今年1至6月，深圳二手房月均成交量約為5143套，已接近2006年以來的最低點。
“我們中介現(xiàn)在的生存都面臨一個很大的問題。對地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，至今的主旋律仍然是嚴(yán)格監(jiān)管和打壓。這種情況下，中介行業(yè)環(huán)境惡化、利潤被盤剝，而電商卻在不恰當(dāng)時機漲價?！币晃恢薪槿耸勘硎荆谡畤?yán)格限制房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)的情況下，整個行業(yè)的各類成本卻在過于迅猛地增加，包括店租、人力成本，推廣費用等。
可見，市場下行，中介也壓力山大。
【詳細(xì)】
城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略出臺 房地產(chǎn)行業(yè)迎春天？
今年3月，國務(wù)院公布了《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》，提出要推進(jìn)“以人為核心”的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，以及2020年我國要實現(xiàn)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右。消息一出，不少業(yè)界人士將此視為對房地產(chǎn)商而言“喜大普奔”的好消息：新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)必然會衍生出更多的住房需求，這會不會是房地產(chǎn)行業(yè)的又一個春天？
住建部政策研究中心主任秦虹在公開場合發(fā)表的言論更是加劇了這種期待：“從市場層面來看，未來60%左右的新增住房需求將由城鎮(zhèn)化帶來?！彼赋觯?020年，如果實現(xiàn)城鎮(zhèn)人均居住面積35平方米的目標(biāo)，其中60%的需求來自于城鎮(zhèn)化，而城鎮(zhèn)化新增城市人口需求主要是初次置業(yè)的需求，也就是所謂的剛性需求，其次是改善性需求。這意味著，未來的住房供給依然要高度關(guān)注首次置業(yè)的家庭中小戶型的需求。
利好背后，新型城鎮(zhèn)化要注意的一些問題也備受關(guān)注。
在接受新華網(wǎng)記者采訪時，廣東體制改革研究會副會長彭澎認(rèn)為，這次的新型城鎮(zhèn)化更加強調(diào)人的城鎮(zhèn)化，即身份的城鎮(zhèn)化，待遇的城鎮(zhèn)化，與以前以土定中心的城鎮(zhèn)化有所區(qū)別。許學(xué)鋒則強調(diào)，不能讓房地產(chǎn)成為獨行者，房子建起來之后，產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃和建設(shè)要跟上。“有了產(chǎn)業(yè)，人到了城鎮(zhèn)里才有工作，有工作才有收入，人才有支付能力，才能夠在這個地方生活，在這個地方成家立業(yè)。”
除了業(yè)界關(guān)注，市場也對新型城鎮(zhèn)化給出了熱烈的回應(yīng)。6月30日，中共中央政治局審議通過了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》，指出要完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度，維護好農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)。要區(qū)別情況、分類指導(dǎo)，由各地因地制宜地實行差別化落戶政策。
這一意見的出臺，被市場視為對新一輪城鎮(zhèn)化的有利助推。據(jù)相關(guān)媒體報道，當(dāng)天，多個建設(shè)類行業(yè)股票相繼漲停。該報道續(xù)指，有六大行業(yè)率先受益于城鎮(zhèn)化建設(shè)。首先受益的無疑是房地產(chǎn)行業(yè)。其次，建材、基建行業(yè)也將充分受益于城鎮(zhèn)化建設(shè)。再者，隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，包括供水、供氣、公共交通、醫(yī)療等公共服務(wù)行業(yè)也將迎來高速發(fā)展期。
【詳細(xì)】
不動產(chǎn)登記列入時間表 難點未破阻力仍大
去年3月，全國人大審議通過《國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》，明確“建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”，國辦隨后下發(fā)任務(wù)分工通知，要求今年6月底前出臺《不動產(chǎn)登記條例》。
其后，國土資源部部長姜大明公開表態(tài)，今年國土部將在6月前提出不動產(chǎn)登記條例，建立不動產(chǎn)部際聯(lián)席會議制度和不動產(chǎn)信息共享平臺。
在廣東，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作領(lǐng)導(dǎo)小組及辦公室已于四月成立，建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度也被廣東省國土資源廳列為今年的一項重點工作。
種種跡象似乎都在指向住房信息聯(lián)網(wǎng)和不動產(chǎn)登記終于要千呼萬喚始出來。
然而，隨著七月的到來，這短暫的期待又幻化成空，其最大的阻力來源，是住房信息聯(lián)網(wǎng)要比想象中難得多。
事實上，不動產(chǎn)登記遇阻并不是頭一遭了，有媒體指，早在七年前，“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”就已寫入《物權(quán)法》，但因分歧較大，未規(guī)定統(tǒng)一登記的范圍、機構(gòu)和辦法，最終不了了之。
盡管不動產(chǎn)登記條例未能如期報到，但其一旦推出，其預(yù)期產(chǎn)生的作用振奮人心：房產(chǎn)的擁有分布狀況將更加透明；二手房市場將有更多房源入市，空置房總量將會減少；房產(chǎn)大佬潘石屹更是公開表示，它將使房價大跌。這對于有購房需求的人來說，或許也算是喜大普奔的期待吧。
【詳細(xì)】
以房養(yǎng)老啟動試點 實行之路尚需探討
6月23日，中國保監(jiān)會公布了《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》。自7月1日起為期兩年內(nèi)，北京、上海、廣州、武漢四城市將試點老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險。與以往的試行不同的是，本次的以房養(yǎng)老放寬了準(zhǔn)入條件，年滿60周歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)的老年人，就可以投保反向抵押養(yǎng)老保險。這對于部分有需要的老年人來說，無疑是喜大普奔的利好消息。
然而，喜大普奔背后也存在問題。中山大學(xué)嶺南學(xué)院風(fēng)險管理與保險學(xué)系副教授宋世斌認(rèn)為，在人口老齡化嚴(yán)重的背景下，保險公司提供一種新的養(yǎng)老保險產(chǎn)品，把老年人房產(chǎn)的價值發(fā)揮出來，這個產(chǎn)品毫無疑問具有價值。但在中國推行，首先面臨的障礙是住宅僅有70年產(chǎn)權(quán)的事實?！昂芏嗬先耸掷锏姆孔佣急容^舊了，70年產(chǎn)權(quán)剩下的不多，不解決產(chǎn)權(quán)的問題，后面的價值很有限?！彼问辣蠓治觯袊姆績r目前已處于高位，市場對未來房價波動的預(yù)期較高，因此，鑒于房屋未來價值難以估量，保險公司作出的價值評估將會比較保守，按相對較低的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放養(yǎng)老金，對老年人而言，這是最大的不理想因素。
另一不理想因素是，老年人在進(jìn)行以房養(yǎng)老的過程中，還需要承擔(dān)房屋抵押本身的手續(xù)費?！皟r值評估需要一級的評估師，法律手續(xù)包括抵押這些也都需要成本，保險公司不大可能承擔(dān)這部分成本?！彼问辣笱a充道。
以房養(yǎng)老的利益分配問題也備受關(guān)注。“政府如果要關(guān)注孤寡老人，讓他們晚年過得更好的話，這項業(yè)務(wù)就不要完全商業(yè)化、暴利化地去運作，最好用帶有一些公益色彩、保本經(jīng)營的方式來設(shè)計產(chǎn)品。”廣州市知名房地產(chǎn)專家韓世同建議應(yīng)當(dāng)設(shè)計為沒有固定年限，一旦跟保險簽約，就可以保障到終老的產(chǎn)品。
但與此同時，他也指出如果要實現(xiàn)公益化的以房養(yǎng)老，不排除保險公司出現(xiàn)虧損的可能，這時，政府的財政支持或是機構(gòu)介入進(jìn)行兜底十分必要，否則沒有利益的話，保險公司的參與熱情也難以提振。
此外，中國人傳統(tǒng)的觀念成為一道難以逾越的障礙。在廣州市社科院研究員談錦釗認(rèn)為：“這是家庭財產(chǎn)如何盤活的問題，是一個比較長遠(yuǎn)的方向。對于沒有子女撫養(yǎng)、或者是退休收入比較低、沒有養(yǎng)老資金來源的老人而言，被采用程度或許會高一點。但目前來看，這部分人還是少數(shù)。對于大多數(shù)家庭而言，房子是很重要的不動產(chǎn)，人們的傳統(tǒng)觀念還是要把家庭財產(chǎn)傳承下去。畢竟大部分國人眼中，家庭最大的財產(chǎn)就是一套房子。”談錦釗說道。
【詳細(xì)】
土地市場：從地王頻出到流拍成風(fēng)
今年的土地市場，可謂賺足眼球，從一季度轟轟烈烈的地王頻出，到二季度冷冷清清的流拍成風(fēng)，上演了一部土地版的“滑鐵盧”。
據(jù)了解，廣州市2014年土地出讓計劃中提到，2014年將會供應(yīng)住宅用地666萬平方米，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地509萬平方米，兩者同比皆增逾10%。
而在2013年，廣州土地出讓金收入已達(dá)838億元。業(yè)內(nèi)預(yù)測，若上述計劃順利完成，廣州2014年土地出讓金收入將破千億元。
據(jù)統(tǒng)計，截至6月30日，廣州上半年通過掛拍方式出讓的地塊共有77宗，最終成交60宗，總價格為412億元，未達(dá)去年成交金額的一半，總占地面積為339萬平方米，推地完成度大不如前。
在今年一季度，荔灣區(qū)、番禺區(qū)、黃埔區(qū)、先后拍出新地王。甚至出現(xiàn)21家房企參加土地拍賣“搶地”的盛況。華發(fā)、保利、碧桂園等大型開發(fā)商均有斬獲，開年樓市聲勢之浩大，致使市場產(chǎn)生了兩種聲音，有被開發(fā)商拿地力度之大所震驚的，也有為未來房價所擔(dān)憂的。
第一季度的熱度猶在，第二季度的土地成交卻直線下降，標(biāo)志性事件為4月21日的“史上最快土拍”，僅有兩家房企參與競拍，且在眨眼功夫，3輪舉牌后完成交易，與年初的幾十輪舉牌爭鋒對決截然不同。在5月份，位于海珠區(qū)的一塊住宅用地甚至在出讓前一晚被突然中止?！傲髋摹?、“底價成交”等詞語也多次在二季度出現(xiàn)在新聞頭條上。
據(jù)統(tǒng)計，廣州上半年共成交的60宗地中，有38宗地以底價成交，占總數(shù)的63.3%，被中止出讓土地7宗，流拍有10宗之多。
事實上，土地市場走冷與房企投資熱度減弱不無關(guān)系，數(shù)據(jù)顯示，20家大型房企于上半年的全國拿地總額不足1600億元，1月份為582.52億元，2月份為331.99億元，3月份為261.95億元，4月份為154.4億元，5月份為116億元，6月份僅為110億元。房企拿地放緩的趨勢十分明顯。
盡管分析人士認(rèn)為，下半年地方政府會加大供地量，但經(jīng)歷過二季度“有地沒人要”的局面之后，誰敢拍胸口說下半年土地市場會大熱呢？
【詳細(xì)】
自貿(mào)區(qū)：從萬眾期待到全面喊停
今年以來，隨著上海自貿(mào)區(qū)的成功掛牌，粵港澳自貿(mào)區(qū)的規(guī)劃也開始屢見報端。
實際上，粵港澳自貿(mào)區(qū)并不是近期新規(guī)劃。早在2013年7月23日，廣東省政府官方文件已有明確提出，南沙新區(qū)啟動申報自由貿(mào)易區(qū)。
今年2月底，在廣州第十四屆人大四次會議上，廣州市市長陳建華公開透露，列入粵港澳自貿(mào)區(qū)申報的包括廣州南沙保稅區(qū)和空港經(jīng)濟區(qū)，累計面積15.2平方公里。至此，廣州申請自貿(mào)區(qū)的范圍終于浮出水面。
粵港澳自貿(mào)區(qū)不容置疑的成為了全城焦點。
隨后，有消息稱由 廣東 申報的粵港澳自由貿(mào)易園區(qū)草案近期已經(jīng)獲得中央決策層的 原則性 同意，相關(guān)消息有望在十八屆三中全會后發(fā)布。
而今年5月份，更有同城媒體作出“粵港澳自貿(mào)區(qū)本周末即將獲批”的報道，有
上海自貿(mào)區(qū)獲批一度引起房價應(yīng)聲上漲的“珠玉在前”，這加大了外界對南沙和花都的房價預(yù)期。
這也一度引發(fā)了南沙部分樓盤出現(xiàn)捂盤惜售的局面。
但今年6月初，全國所有自貿(mào)區(qū)計劃被全面叫停。國家發(fā)改委對外經(jīng)濟研究所所長張燕生評價道，結(jié)合本地優(yōu)勢和特色謀劃自貿(mào)區(qū)發(fā)展思路無可厚非，“但從一些地方提交的申請報告來看，基本上還是過去多年模式的重復(fù)，仍舊停留在開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的層面上，沒有多少新意?！?
對于提出將近一年仍沒有明確獲批時間的粵港澳自貿(mào)區(qū)來說，可謂“累覺不愛”；對于區(qū)域內(nèi)坐等政策利好的樓盤來說，更是“累覺不愛”。
近日，此前捂盤的不少樓盤已明確本月將推貨，惜售樓盤也開始了以價換量。
【詳細(xì)】
房產(chǎn)稅：從準(zhǔn)備開征到依然準(zhǔn)備開征
還有一個讓人“累覺不愛”的詞——房產(chǎn)稅。
2010年7月23日，已有相關(guān)人士在財務(wù)部舉行的地方稅改革研討會上表示，房產(chǎn)稅試點將于2012年推行，屆時會以個別城市作為試點。財政部有關(guān)人士同時表示，作為 地方稅 重要組成部分， 房產(chǎn)稅 的主要作用在于調(diào)節(jié)收入分配，提高 土地利用 效率。自此，房產(chǎn)稅成為了業(yè)內(nèi)外熱議的焦點。
而2011年1月，重慶首筆個人住房房產(chǎn)稅申報入庫，稅款為6154.83元。2012年8月，新聞報道30多個省市地稅部門開始為房產(chǎn)稅開征做準(zhǔn)備。
今年3月份，原國稅副總局長許善達(dá)就關(guān)于房產(chǎn)稅的一次公開發(fā)言，讓始于2011年的重慶、上海兩地房產(chǎn)稅試點再次成為爭議，其表示，“此前推行的重慶和上海試點房產(chǎn)稅模式是在其他房地產(chǎn)稅收制度和政策不變的前提下，在居民的住房保有環(huán)節(jié)增加的稅?，F(xiàn)在的模式是，在要減少交易環(huán)節(jié)稅費的條件下，再在居民保有環(huán)節(jié)增加稅收。重慶、上海的模式已經(jīng)被財政部否定?！?
官方數(shù)據(jù)表示，2013年重慶市房產(chǎn)稅收入為13.8億元，占市級公共財政收入的2%，上海市26.9億元，占市級公共財政收入1.3%，房產(chǎn)稅試點帶來的收入顯得有點可憐。
期間，更是有專家表示“房產(chǎn)稅試點非但沒有抑制房價，反而促發(fā)了上海房價的新一輪暴漲?！?
歷經(jīng)三年，重慶、上海兩個房產(chǎn)稅試點成效并未達(dá)預(yù)期效果。
今年5月26日，有媒體稱房產(chǎn)稅試點或?qū)⒃诮衲耆〉幂^大進(jìn)展，財政部部長謝旭人也曾明確表示，財政部門將在“十二五”期間研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。
但是房產(chǎn)稅改革的推行，仍然面臨不少阻力，“要推行這一改革尚有不少困難，包括住房產(chǎn)權(quán)歸屬不清晰、缺乏專業(yè)評估隊伍等?！敝醒胴斀?jīng)大學(xué)財經(jīng)研究院院長王雍君接受記者采訪時曾表示。
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房企洗牌人心惶惶 分化急劇路在何方？
這年頭，不止馬伊琍很受傷，房企的日子也不好過，光耀地產(chǎn)被爆資產(chǎn)危機了、創(chuàng)鴻集團被傳倒閉了、興潤置業(yè)資不抵債了、融創(chuàng)收購綠城了，2014年上半年的中國房地產(chǎn)市場，缺的不是話題，而是撐得下去的房企。
今年5月份, 深圳市光耀地產(chǎn)集團有限公司（下文稱“光耀地產(chǎn)”）暴出“破產(chǎn)危機”的傳言，知情人士稱，其實從2013年年底開始，光耀地產(chǎn)多個項目已無法按期交房以至被迫停工，業(yè)內(nèi)紛紛傳言光耀地產(chǎn)資金鏈斷裂。而證實這一切的則是光耀地產(chǎn)已被最高法院列入全國失信被執(zhí)行人名單中，自此破產(chǎn)傳言甚囂塵上。
雖然光耀地產(chǎn)公司高層多次強調(diào)公司會度過難關(guān)，但隨著光耀地產(chǎn)債務(wù)問題的不斷曝光和層層深入，對于光耀能否起死回生的質(zhì)疑從未間斷，且愈演愈烈。
就在光耀地產(chǎn)尚在苦思如何度過危機時，綠城中國——這家綜合實力連續(xù)多年在浙江省房地產(chǎn)行業(yè)排名第一，貴為中國知名的房地產(chǎn)開發(fā)商，突然傳出擬向融創(chuàng)中國進(jìn)行30%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓。融創(chuàng)方面也迅速給予回復(fù)，承認(rèn)已經(jīng)在與綠城磋商收購股權(quán)事宜。
5月22日，融創(chuàng)中國控股有限公司發(fā)布收購綠城中國控股有限公司具體交易細(xì)節(jié)。最終這樁2014年中國房地產(chǎn)最大收購案塵埃落定。
在融創(chuàng)中國發(fā)布的公告中顯示，融創(chuàng)中國以62.98億港元代價收購綠城中國24.313%股份。交易完成后，融創(chuàng)中國持有的綠城中國股份與九龍倉并列為第一大股東，孫宏斌被委任為綠城中國非執(zhí)行董事、董事會聯(lián)席主席和提名委員會主席，宋衛(wèi)平將由綠城中國原來的董事會主席改任董事會聯(lián)席主席。
然而事情并未隨著收購的結(jié)束而結(jié)束，當(dāng)外界紛紛猜想雙方究竟能擦出怎樣的火花、未來綠城誰說了算、兩個企業(yè)文化迥異的公司怎樣融合之時，更多業(yè)內(nèi)人士則擔(dān)心品牌房企被收購，或許意味著房地產(chǎn)將迎來一場更大的洗牌。
如果說綠城牽手融創(chuàng)是為了更好地生存，那么同為浙江的房地產(chǎn)企業(yè)，號稱寧波地產(chǎn)界的房企大佬的興潤置業(yè)就沒那么幸運了。
開發(fā)房產(chǎn)面積達(dá)100多萬平方、2007年榮登寧波百強企業(yè)榜單33名、擁有國家房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)。這些驕人成績在其轟然倒塌后蕩然無存，而留下的則是超過35億元的巨額債務(wù)，其中銀行欠貸達(dá)24億元，涉及17家銀行和2家小額貸款公司，7億多元的非法公眾存款，還有3億多元的工程欠款。
據(jù)當(dāng)?shù)毓俜骄W(wǎng)站對外公布的信息顯示，興潤置業(yè)實際控制人沈財興、沈明崇父子因為經(jīng)營不善，導(dǎo)致公司資金鏈斷裂，負(fù)債35億元，公司資產(chǎn)實際上只有30億元，目前已經(jīng)資不抵債。
光耀破產(chǎn)危機、融創(chuàng)收購綠城、興潤置業(yè)資不抵債，對于陰晴難辨的房地產(chǎn)市場，或許是結(jié)束，又或許僅僅是一個開始？
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高管離職潮再現(xiàn) 地產(chǎn)不易難久居
21世紀(jì)什么最重要，人才。然而邁入2014，對于人才似乎有了第二層含義。如果說以前思考的是如何吸引人才，而現(xiàn)在，則應(yīng)該思考如何留住人才。
2014年上半年，全國50強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中就有近百位高管職位發(fā)生變動，招商地產(chǎn)董事長林少斌辭職、碧桂園首席財務(wù)官伍綺琴請辭、曾供職萬達(dá)的王壽慶接下金地拋來的橄欖枝……
不論原因為何，眾多房地產(chǎn)業(yè)明星高管狠下決心告別老東家，讓人不禁有種“其實不想走，其實我想留”的悲壯。
本來“天要下雨，娘要嫁人”，房企高管擇木而棲再正常不過，對于個別人離職，業(yè)內(nèi)人士一笑置之，這不過是房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移和發(fā)展擴張中的人才戰(zhàn)略所帶來的必然結(jié)果。然而如此聲勢龐大的離職浪潮洶涌襲來，讓局外人不禁要問：房企“腫么”了？
已經(jīng)告別“黃金十年”的房地產(chǎn)行業(yè)不復(fù)以往大步向前的氣勢，從2013年的大起，到2014年的大落。小房企面臨生存壓力挑戰(zhàn)，大房企則企圖通過轉(zhuǎn)型突破困境。房企不好過，房企高管壓力自然不會小，不管是因為經(jīng)營指標(biāo)完成不理想迫于壓力離職，還是出于自身職業(yè)的考量，作為局外人，我們不得而知。
唯一確定的是，作為一個曾經(jīng)輝煌的行業(yè)，不管是隱退、辭職、抑或是更多的地產(chǎn)人轉(zhuǎn)投其他新興行業(yè)，在未來也不足為奇，更可能愈演愈烈。房地產(chǎn)行業(yè)大浪淘沙，地產(chǎn)人，不易，地產(chǎn)高管，更不易。
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擁抱大時代 擁抱互聯(lián)網(wǎng)
一邊是房企高管紛紛離職，一邊是互聯(lián)網(wǎng)紛紛擁抱房企，兩種反差，同樣精彩。
邁入2014年，熱門房企攜手互聯(lián)網(wǎng)巨頭，“用互聯(lián)網(wǎng)的思維經(jīng)營房地產(chǎn)”一直是不斷升溫的話題。當(dāng)代置業(yè)在香港與樂視簽署了智能家居的戰(zhàn)略合作協(xié)議、萬達(dá)電商宣布將與京東啟動系列合作活動、萬科與百度達(dá)成戰(zhàn)略合作、阿里巴巴入股恒大足球……當(dāng)外人紛紛質(zhì)疑房企牽手互聯(lián)網(wǎng)能否開花結(jié)果時，房企和互聯(lián)網(wǎng)大佬們早已打成一片，籌劃美好藍(lán)圖。
2014年6月5日在萬科首屆商業(yè)合作方大會上，萬科宣布成立商業(yè)策略聯(lián)盟，并與百度首次確立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。按照萬科集團總裁郁亮所說：“在這個劇烈變化的時代，我們要主動跟這個時代的基因來互動，不斷適應(yīng)這個時代?！焙翢o疑問，互聯(lián)網(wǎng)時代，阿里巴巴、百度等互聯(lián)網(wǎng)巨頭擔(dān)當(dāng)了“時代基因”的角色。
兩年之前，很多人對于房地產(chǎn)電商半信半疑，那么復(fù)雜的房子怎么在網(wǎng)上賣呢？而現(xiàn)在房產(chǎn)電商正在取代廣告，成為公認(rèn)的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)主流營銷模式，滲透率大幅提高。
業(yè)內(nèi)分析，如果說阿里巴巴入股恒大足球，讓人看不懂葫蘆里買的什么藥，百度和萬科的合作方式則更加具體明了，萬科看中了百度的“定位引擎、大數(shù)據(jù)、營銷工具”。對于萬科來說，它希望百度能夠為自己的顧客和業(yè)主提供更多大數(shù)據(jù)上的支持，比如對客流量、擁擠程度的分析和預(yù)報，對特定地點的定位和指引。
正如萬科集團執(zhí)行副總裁毛大慶表示：“萬科下一步的商業(yè)模式將與蘇寧、阿里巴巴等商業(yè)模式如出一轍，將產(chǎn)業(yè)鏈的上下游全線打通，利用萬科充沛的金融資源為其提供服務(wù)，吃定供應(yīng)商和業(yè)主，以獲得更高的利潤?！蔽磥砦覀兓蛟S會看到更多的房地產(chǎn)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作，真正實現(xiàn)剛進(jìn)入售樓處，置業(yè)顧問就可以把你的需求如數(shù)家珍地展現(xiàn)出來。
以往對于互聯(lián)網(wǎng)不屑一顧的房地產(chǎn)界，在互聯(lián)網(wǎng)大潮洶涌襲來之際，最終還是順應(yīng)潮流告別傳統(tǒng)媒體，轉(zhuǎn)投可實現(xiàn)高精準(zhǔn)營銷的互聯(lián)網(wǎng)，嘗到甜頭之后，則更為大膽的嘗試房產(chǎn)電商、移動電商等新事物。
對于房企聯(lián)網(wǎng)的未來，我們不能輕下判斷，但不得不承認(rèn)，互聯(lián)網(wǎng)對于傳統(tǒng)廣告行業(yè)的沖擊越來越大。對于如何求生存，謀發(fā)展，是值得各行各業(yè)時刻警惕，時刻思索的永恒話題。
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樓市低迷 降價風(fēng)蔓延廣州
眾所周知，“樓市降價潮”恐為今年一大熱詞，早在今年年初，由杭州傳出樓盤降價引發(fā)業(yè)主維權(quán)打響樓市降價第一槍開始，雅居樂星河灣在常州的高端項目也出現(xiàn)大幅降價。至此，全國各地降價風(fēng)蔓延。房地產(chǎn)巨頭萬科王董事長王石直言“今年內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)形勢不妙，沒有價格永遠(yuǎn)增長的房地產(chǎn)市場。”
作為一線城市的廣州，樓市是否依舊像2013年那般堅挺？據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計顯示，截至6月底，廣州降價樓盤已增至78個，占在售樓盤總數(shù)的25.5%。數(shù)目如此之多，可謂令人“瞠目結(jié)舌”。
5月份，不少開發(fā)商先后采取讓價跑量策略打響促銷戰(zhàn)，其中不乏萬科、雅居樂等知名房企。而不少指標(biāo)性樓盤也現(xiàn)“跳水”，萬科歐泊讓價幅度達(dá)30%。雅居樂劍橋郡5月推200多套毛坯單位，1.2萬/平起步，較之3月份售價降近6千/平。
其中最受關(guān)注的，當(dāng)屬全國地王項目亞運城山海灣組團推出一口價單位,東面望江單位一口價12500元/平方米,比2010年開賣時的1.8萬-2萬元/平方米的價格低了5500-7500元/平方米，最低跌破萬元。
開發(fā)商的讓價幅度之多緣由哪般？縱觀今年上半年樓市半年報，或許可看出端倪。
據(jù)陽光家緣統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年（1.1-6.30）廣州網(wǎng)簽一手住宅33010套，環(huán)比2013年下半年下跌26.6%，同比去年同期下降30.5%；成交面積3,832,829平方米，環(huán)比下跌23.4%，同比跌30%；一手住宅網(wǎng)簽均價為14,970元/平方米，環(huán)比漲18%，同比漲9.6 %。整體呈量跌價升走勢。
據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心公布的數(shù)據(jù),前6月,七家千億房企中三家完成了銷售目標(biāo)的一半,最低的僅完成了21%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測當(dāng)前大部分企業(yè)漲幅放緩，后續(xù)更多企業(yè)難逃這一狀況，預(yù)計數(shù)據(jù)并不樂觀。
上述數(shù)據(jù)顯示，樓市成交低迷，開發(fā)商業(yè)績不明朗，似乎已經(jīng)成為了上半年樓市的關(guān)鍵詞。面對這些數(shù)據(jù)，業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商如果不加快讓價跑量，九成房企將不能完成今年定下的銷售任務(wù)。方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志在接受新華網(wǎng)記者采訪時則直言：“下半年將會有更多的開發(fā)商加入到降價隊伍中?！?
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各地松綁限購政策 廣州可能性不大
“預(yù)計30多個城市的限購政策將可能在年內(nèi)取消?！庇袠I(yè)內(nèi)人士如是說。正如上文提及，近半年來多地成交低迷，政府似乎也按捺不住了。多地政府在試探樓市調(diào)控底線，松綁限購政策傳聞更是塵囂甚上。6月25日，呼和浩特房地產(chǎn)監(jiān)管網(wǎng)公布一則公告稱呼市將松綁現(xiàn)有的住宅限購政策，這成為國內(nèi)首個高調(diào)發(fā)文宣布取消限購的城市。
據(jù)了解，“限購令”自2010年落地以來，全國有超過40多個城市加入限購行列。進(jìn)入2014年，截止至目前，已有超過15個城市松綁限購政策。5月初安徽銅陵出臺一系列降低購房門檻的政策；浙江寧波亦放寬購買套數(shù)的舉措；天津濱海新區(qū)雖未明文放松限購，據(jù)了解只要濱海范圍內(nèi)無房，即可在新區(qū)購房；而7月2日濟南醞釀松綁限購政策，目前尚在研究階段。
當(dāng)然，也不乏個別城市欲松綁限購政策遭遇“見光死”，5月佛山傳全面放開限購，不過三天，便受到“暫緩執(zhí)行”通知；6月中旬多位業(yè)內(nèi)人士傳昆明取消住宅限購政策，最后遭到當(dāng)?shù)刈〗ň址裾J(rèn)。
各地松綁限購政策，廣州方面是否有限購放松的可能？在5月中旬，傳南沙對澳港人士放松限購，然而遭到廣州市國土房管局相關(guān)人士的否認(rèn)：“廣州仍繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國家相關(guān)調(diào)控政策，目前沒有調(diào)整?！比涨爸性禺a(chǎn)項目經(jīng)理黃韜在接受新華網(wǎng)記者采訪時表示：“像廣州這樣的一線城市，目前取消限購的可能性不大。”
盡管如此，在半年樓市進(jìn)程中我們還是可以看到，廣州限購、限貸、限價、限簽、限預(yù)售的“五限”已經(jīng)有實質(zhì)性松動，3月份伊始，廣州部分豪宅盤網(wǎng)簽放開；增城從化區(qū)域限價令明緊暗松；另外，對于去年下半年執(zhí)行的“政府指導(dǎo)價”，各區(qū)域有不同程度的上調(diào)和放松，“雙合同”得以隱退江湖。
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